lunes, 23 de julio de 2012

¿Como se producen las burbujas inmobiliarias?


En general, los precios de las viviendas suben cuando aumenta la demanda. Esta demanda, a su vez,  aumenta cuando se produce una expansión económica la cual se traduce en un aumento del empleo y aumento de los salarios. Es decir, hay mayor número de personas con trabajo estable que tienen capacidad de crédito lo que les permite acceder a una  vivienda nueva o bien cambiar su vivienda por una mejor. Mientras se mantenga un período de expansión económica se mantendrá estos factores y se mantendrá una demanda creciente.

Por otro lado, la oferta por parte de las inmobiliarias aumenta cuando se viene una demanda sostenida. El riesgo es que éstas aumenten notablemente la producción y se produzca sobre oferta.

El elemento moderador en este esquema de oferta y demanda está representado por los Bancos e instituciones financieras a través de la moderación en los créditos que otorga tanto a las inmobiliarias como a sus compradores.

En relación a los precios, éstos, en general, deben estar acordes con un equilibrio entre oferta y demanda. Si aumenta la demanda en mayor proporción que la oferta, los precios aumentarán y ocurrirá lo contrario si la oferta es muy superior a la demanda.

¿Cuándo se produce una burbuja inmobiliaria? Según los conceptos básicos indicados con anterioridad, cuando hay una demanda sostenida por viviendas, que no está sustentada por una real expansión económica.

¿Por qué se produce esto? En general por malas políticas de crédito adoptadas por los Bancos e instituciones financieras.

¿Cómo es el proceso? El proceso se inicia cuando por circunstancias diversas existe mucha liquidez en los mercados financieros. Estas instituciones necesitan prestar estos dineros rápidamente para que empiecen a rentar a la brevedad. La mejor forma es ofrecer créditos blandos a las inmobiliarias como incentivo para que las inmobiliarias desarrollen mas proyectos. Cuando estos proyectos se terminan, las mismas instituciones que dieron créditos a las inmobiliarias para la construcción, otorgan créditos a los compradores. De esta manera diluyen su riesgo ya que transforman un crédito a una sola empresa (la Inmobiliaria) por muchos créditos a distintas personas (compradores finales). En vista los buenos resultados y la pronta recuperación de su inversión, se reinicia el ciclo incentivando a las  inmobiliarias para el desarrollo de nuevos y mas proyectos. Pero como este proceso no está sustentado en una expansión económica real, ocurre que la demanda real (buenos sujetos de crédito) se empieza a agotar por lo que las instituciones financieras, con el afán de recuperar los préstamos otorgados a las inmobiliarias, se ponen menos rigurosas en los otorgamientos de créditos de largo plazo. En resumen, confieren crédito a personas mas riesgosas, que no tienen trabajo estable y es incierto el que puedan pagar los dividendos respectivos (En USA se les llamaba NINJAS- no income, no job,  no assets). De esta forma se sigue manteniendo en forma artificial la demanda, lo que trae consigo un aumento también artificial en los precios. Este proceso dura hasta que se rompe la burbuja y se produce el colapso.

domingo, 8 de julio de 2012

¿Que pasa con el mercado de oficinas?

Ultimamente en los medios se ha detectado algunos comentarios acerca de los riesgos que podrían producirse en el mercado de oficinas.  Para evaluar lo que efectivamente está pasando se ha tomado las cifras del estudio realizado por CBRE Ricchard Ellis para el primer trimestre del 2012 :

a) Mercado oficinas A y A+:
Stock al inicio del Trimestre: 1.706.034 m2
Vacancia al final del T: 1,7% :          29.002 m2
Producción detectada al 2014    :    372.857 m2
Según estas cifras el stock al 2014 sería de 401.859 m2
Por otro lado la absorción anual es de aprox. 48.820 m2
Esto significaría que en las Oficinas A y A+ el stock proyectado se consumiría en 8,23 años.

b)Mercado oficinas B:
Stock al inicio del Trimestre: 1.561.996
Vacancia al final del T: 1,5%:         23.430 m2
Producción detectada al 2014:        299.726 m2
Stock al 2014:                                323.126 m2
Absorción anual:                            112.568 m2
El Stock proyectado de oficinas tipo B se consumiría en 2,87 años.

CONCLUSIÓN: 1) La construcción de este tipo de proyectos dura alrededor de 18 meses, por lo cual la producción al 2014 detectada en el Informe referido es posible que no se concrete por lo cual disminuirían los tiempos en consumir el stock en ambos mercados.
2) No obstante lo anterior si las cifras de producción al 2014 se mantuvieran, significaría que la vacancia en el mercado A y A+ al 2014 sería de un 10% , lo cual no es un drama ya que estaríamos sobrepasando por muy poco lo que se considera un mercado en equilibrio.(7% a 8%). Eso sí a partir del 2014 habría que ir dosificando la producción para ir disminuyendo paulatinamente la vacancia. Por otra parte es necesario tener claro que un aumento de la vacancia tiene como consecuencia una disminución en las rentabilidades de los inversionistas.
3) En el caso de las oficinas tipo B, si las cifras de producción al 2014 se mantuvieran estarían practicamente calzadas con la aborción por lo tanto la vacancia permanecería en 1,5% actual, que es muy buena y entrega altas rentabilidades a los inversionistas.
4) Respecto a los usuarios es importante recordar que las demandas por nuevos espacios de oficinas está directamente correlacionada con el PIB del pais. Si consideramos que en Chile, a menos que haya un debacle en la economía europea, todos los pronósticos es que mantendresmos por los próximos años un crecimiento en torno al 5%  debiéramos esperar que se mantengan  cifras actuales de absorción de espacios de oficinas.