domingo, 27 de abril de 2014

Efecto de la reforma tributaria en el precio de las viviendas


A continuación se muestra un cuadro que indica el aumento de precio  en el costo de construcción de las viviendas y en el precio de venta final a público:



a) Situación Actual

1

Precio  sin IVA

          800

   1.200

   1.500

   1.820

     2.000

     2.500

  3.000

   3.500

   4.000

  4.500

2

IVA (19%)

          152

        228

        285

        346

         380

         475

      570

       665

       760

       855

3

Cred. Fiscal 65%)

             99

        148

        185

        225

         247

4

Max Cred Fiscal (UF 225)

 

        225

         225

         225

      225

       225

       225

       225

5

IVA real a pagar

             53

           80

        100

        121

         155

         250

      345

       440

       535

       630

6

Precio actual

          853

   1.280

   1.600

   1.941

     2.155

     2.750

  3.345

   3.940

   4.535

  5.130

 

 

b) Situación Futura

 

 

7

Precio sin IVA

          800

   1.200

   1.500

   1.820

     2.000

     2.500

  3.000

   3.500

   4.000

  4.500

8

IVA (19%)

          152

        228

        285

        346

         380

         475

      570

       665

       760

       855

9

Cred. Fiscal (65%)

             99

        148

        185

        225

         247

10

Max Cred Fiscal

          100

        100

        100

        100

         100

11

IVA real a pagar

             53

        128

        185

        246

         280

         475

      570

       665

       760

       855

          12

 Precio Futuro

          853

   1.328

   1.685

   2.066

     2.280

     2.975

  3.570

   4.165

   4.760

  5.355

13

P.C. Futuro/P. Actual

3,8%

5,3%

6,4%

5,8%

8,2%

6,7%

5,7%

5,0%

4,4%

14

Aumento de precio final

1,8%

2,6%

3,1%

2,8%

3,9%

3,2%

2,7%

2,4%

2,1%
 



En la fila 1 se indica el precio de construcción sin IVA . Este valor corresponde al precio de venta de la constructora a la inmobiliaria (costo de materiales, M.O. GG y utilidadses de la empresa constructora). Para estos efectos se debe recordar que el crédito fiscal se otorga solo a las constructoras que construyen viviendas por contratos de suma alzada.

En fila 2 se indica el IVA que tendría que cobrar la constructora si no hubiera crédito fiscal.

En fila 3 se indica el monto del crédito fiscal (65%), que actualmente tiene un monto máximo de UF 225.-

En fila 4 se indica el monto máximo que correspondería al crédito fiscal.

En fila 5 se indica el monto real del IVA a cobrar por la constructora a la Inmobiliaria.

En fila 6 se indica el precio actual de construcción considerando el crédito fiscal. Este precio corresponde al precio de venta de la constructora a la Inmobiliaria.

En las filas 7 al 12 se realiza el mismo procedimiento para la situación futura una vez que esté en marcha plena la reforma tributaria.(año 2017). En este caso el monto máximo del crédito fiscal es de UF 100.

En fila 13 se indica el aumento en el precio de construcción que tendrían las viviendas con la nueva reforma. Se observa que para viviendas de precio de construcción actual (sin IVA) de UF 2.500 se produce un aumento máximo de precio de un 8,2%.

En fila 14 se indica el aumento de precio final (precio de venta a público) que se produciría por efecto de la Reforma Tributaria (a partir del 2017). Para este cálculo se consideró el siguiente desglose de costo de una inmobiliaria tipo: Terreno: 30%; construcción: 48%; otros. 9%; utilidades: 13%.  Tomemos como ejemplo la vivienda que tiene un mayor aumento de precio de construcción (precio actual sin IVA UF 2.500). Este aumento de costo de construcción del 8,2% se aplica al 48% (incidencia de la construcción en el precio final) y resulta un 3,9% (8,2% x 48%).

NOTA: En el presente análisis solo se ha considerado el efecto de la modificación del crédito fiscal a las constructoras. No se ha considerado el efecto de la venta con IVA de las inmobiliarias al usuario final, ni tampoco el efecto del pago de impto. A la renta por las utilidades obtenidas en la enajenación de bienes inmuebles.